Vắng bóng dân đầu cơ

Đã 3 tháng trôi qua, kể từ khi truyền thông liên tục cảnh báo về sốt ảo, anh Tùng, cò đất tại Củ Chi, cho biết, lượng khách hàng đổ về đây đã giảm hẳn. “Thông tin siêu dự án 65.000 tỷ tại Củ Chi vừa bung ra đã thu hút rất đông nhà đầu tư nhỏ lẻ và dân đầu cơ, lướt sóng. Tuy nhiên, cơn sốt này cũng hạ nhiệt nhanh chóng sau khi chính quyền có thông tin dự án mới chỉ là ý tưởng và chưa được giao đất. Người mua hiện nay chủ yếu là để ở hoặc đầu tư lâu dài” - anh Tùng cho hay.

Đất nền, nhà phố đang trở về với nhu cầu thực

Ghi nhận của Công ty Cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), đất nền phân lô hộ lẻ ở các vùng ven đã có những cơn sốt từ quý 1 kéo dài đến giữa quý 2/2017. Một số nơi giá đất đẩy lên cao, từ 30 - 50% chỉ trong thời gian ngắn và có dấu hiệu sốt ảo như Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh… Tuy nhiên, việc các cơ quan chức năng thông tin chính thức về các huyện chưa đủ điều kiện lên quận và các siêu dự án chưa được duyệt, đã dập tắt cơn sốt đất nền phân lô vùng ven, đưa thị trường trở về thế cân bằng.

Trái ngược với diễn biến của đất nền phân lô, nhà phố, biệt thự không có nhiều biến động lớn từ đầu năm. Theo DKRA, nguồn cung thị trường này do luôn giới hạn và mặc dù có mức giá khá cao tuy nhiên lượng tiêu thụ này khá tốt. Các dự án vẫn tập trung chủ yếu ở các quận khu Đông như quận 9, Thủ Đức. Trong quý 2/2017 có khoảng 707 căn nhà phố/biệt thự mới được chủ đầu tư đưa ra thị trường, tỷ lệ tiêu thụ trung bình đạt khoảng 63%.

Ông Đỗ Thế Hiển, Giám đốc Công ty Vina House, cho rằng, trong dài hạn, đất nền, nhà phố là phân khúc có tiềm năng tăng giá tốt. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay việc đầu cơ lướt sóng không phải là chuyện dễ dàng. Cũng cần lưu ý, giá trị đất nền, nhà phố không chỉ ở vị trí mà thực tế còn phụ thuộc vào uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Dù có vị trí tương đương, nhưng chủ đầu tư uy tín, tiến độ tốt, thiết kế, quy hoạch bài bản sẽ mang lại sản phẩm giá trị cao hơn.

Khách hàng ngày càng khó tính

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, so với khách hàng đầu cơ thì nhóm khách hàng có nhu cầu thật luôn đòi hỏi khắt khe hơn về sản phẩm. Đây cũng là áp lực, buộc các dự án tung ra giai đoạn này, phải nghiên cứu kỹ lưỡng, đáp ứng thị hiếu riêng của từng nhóm khách hàng mục tiêu.

“Ở phân khúc đất nền phân lô, trước đây môi giới có thể dễ dàng bán nền, khi hạ tầng còn ngổn ngang, nhờ thông tin “sốt ảo”. Tuy nhiên, hiện tại, khách hàng rất thận trọng với sản phẩm dạng này. Do vậy, xu hướng đất nền hoàn thiện hạ tầng, ra sổ đỏ riêng mới mở bán đang được nhân rộng. Điều này giúp khách hàng hoàn toàn yên tâm về pháp lý, nhất là trong bối cảnh Quyết định 33, quy định về việc tách thửa, vẫn còn đang dự thảo sửa đổi” - ông Đỗ Thế Hiển nhận định.

Trong khi đó, các dự án mới công bố ở phân khúc nhà phố, biệt thự đều có những điểm khác biệt hướng đến nhu cầu người mua. Điển hình là một dự án tại quận 9 lần đầu tiên đưa ra thiết kế 2 sân vườn cho mỗi căn nhà phố. Khách hàng có thể tận dụng khoảng không gian này để trồng hoa, hoặc trồng rau, cung cấp thực phẩm sạch cho gia đình.

Một dự án nhà phố thương mại khác, thuộc khu đô thị Cát Lái, đưa ra thiết kế nhắm tới sự linh động, kết hợp giữa sinh sống và kinh doanh. Khách hàng có thể cho thuê tầng 1, ở 2-3-4 hoặc cho thuê 1-2-3 và ở tầng 4, mà không cảm thấy bất tiện, nhờ thiết kế thông minh, đưa không gian sinh hoạt chung của gia đình lên tầng 4. Bên cạnh đó, lối đi riêng chia không gian kinh doanh cho thuê thành một cụm độc lập với không gian ở, giúp tạo ra sự riêng tư cần thiết.

Các chuyên gia cho rằng, phân khúc đất nền, nhà phố đã đến lúc phải phát triển về chất, để đáp ứng tối đa nhu cầu của người tiêu dùng thật. Điều này có thể làm giảm nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng sẽ là xu thế tất yếu giúp thị trường bền vững hơn.

Quốc Tuấn

Thận trọng với cơn sốt đất nền vùng ven

Bên cạnh những dự án có giá trị gia tăng thật, thị trường đất nền vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và hiện tượng sốt ảo.

Một thị trường, nhiều kết quả

Hiện tại, mỗi tháng có đến gần 10 báo cáo thị trường bất động sản được công khai trên các phương tiện truyền thông. Trong đó, nổi bật nhất là báo cáo của các công ty đa quốc gia như CBRE, Savills, John Lang Lasalle Vietnam (JLL)…

Tuy nhiên, số liệu báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu không có sự đồng nhất, thậm chí là vênh nhau rất lớn. Đơn cử như tại báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2017, ở mục căn hộ bán, cả 3 đơn vị trên đều có sự chênh lệch rất lớn về số liệu nguồn cung mới.

Cụ thể, báo cáo của Savills nói rằng, trong quý 3/2017, TP.HCM có 13 dự án mở bán mới và 16 dự án hiện hữu cung cấp cho thị trường 11.000 căn hộ mới, tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường bất động sản thiếu số liệu đáng tin cậy (Ảnh minh họa).

Còn báo cáo của CBRE lại cho thấy, chỉ 7.651 căn được mở bán trong quý 3/2017 từ 21 dự án, giảm 9% so với cùng kỳ năm trước. Chênh lệch giữa 2 báo cáo lên đến 20 dự án với 3.399 căn. Trong khi đó, JLL đưa ra con số là 11.744 căn, hơn Savills 744 căn và hơn CBRE 4.093 căn.

Đáng chú ý, sự khác biệt về số liệu cũng xuất hiện tại mục biệt thự, nhà liền kề. Theo số liệu trong báo cáo của Savills, trong quý 3/2017, thị trường TP.HCM chỉ có 750 căn được mở bán mới, đến từ 6 dự án, trong đó có 5 dự án mới, 1 dự án hiện hữu. Thế nhưng, JLL lại đưa ra con số gần gấp đôi so với Savills là có 1.389 sản phẩm chào bán mới. Số căn biệt thự, nhà liền kề chênh lệch giữa 2 báo cáo lên tới 639 căn.

Về số lượng căn hộ được tiêu thụ, nếu như JLL cho biết trong quý 3/2017 có đến 12.919 căn được giao dịch, thì số liệu của Savills là 11.500 căn, còn của CBRE chỉ 7.207 căn. Như vậy, cùng phân khúc căn hộ tại TP.HCM nhưng đã có 3 số liệu giao dịch thành công hoàn toàn khác nhau.

Báo cáo chỉ phục vụ cho lợi ích riêng

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, sở dĩ có sự chênh số liệu giữa các đơn vị là do báo cáo thị trường của các doanh nghiệp đều xuất phát từ lợi ích kinh doanh trực tiếp của họ. Tất cả các đơn vị tổ chức báo cáo thị trường đều có mục đích lợi nhuận, chứ không bao giờ chỉ là sự nghiên cứu khách quan.

Ông Châu còn cho biết, khi đưa ra các báo cáo, ngay cả những đơn vị nghiên cứu này cũng nói rằng họ không chịu trách nhiệm về những con số trong báo cáo. Ví dụ như CBRE, ở mỗi báo cáo, đơn vị này đều có phần lưu ý: “Chúng tôi đã không kiểm chứng và sẽ không bảo đảm, đoán chắc hay đại diện cho các thông tin này. Quý độc giả có trách nhiệm kiểm chứng độc lập tính chính xác và toàn vẹn của thông tin. Tài liệu này được thiết kế riêng cho khách hàng và chuyên gia của CBRE sử dụng”.

“Luật kinh doanh bất động sản cấm thông tin sai lệch về một dự án cụ thể, chứ không quy định đơn vị nào được báo cáo. Thế nên mới có tình trạng doanh nghiệp nào cũng tham gia và báo cáo theo hướng có lợi cho mình. Đây là lỗ hổng lớn để doanh nghiệp lách luật, tung hỏa mù thông tin. Ví dụ như Savills và CBRE là bên tư vấn và quản lý cho rất nhiều dự án lớn nhỏ trên thị trường, nên họ đưa ra những thông tin có lợi cho những dự án có sự tham gia của họ”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, không dễ để các doanh nghiệp tiếp cận được số liệu từ ngân hàng, các sở ngành. Ngay cả Hiệp hội bất động sản cũng phải 6 tháng báo cáo một lần, số liệu đều trích nguồn từ cơ quan quản lý và đóng dấu ký tên chịu trách nhiệm.

Do đó, ông Châu khuyến cáo người dân và doanh nghiệp cần tỉnh táo trước những báo cáo mang tính chủ quan được cung cấp bởi các đơn vị vừa tham gia nghiên cứu, vừa bán hàng.

Đồng quan điểm với ông Châu, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cũng nhận định, những số liệu trên thị trường bất động sản không xác thực là vì các công ty tư vấn đều tham gia bán hàng. Chính bản thân các công ty nghiên cứu, tư vấn cũng muốn bán được hàng nên đưa việc đưa ra báo cáo không thực cũng là điều dễ hiểu.

Thế nhưng, với tình trạng loạn số liệu trên thị trường bất động sản, ông Đực lo ngại những thông tin này sẽ tác động không nhỏ đến người mua nhà và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, ông Phan Công Chánh – Chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, chuyện sai số trong công bố số liệu trên thị trường bất động sản là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Bỡi lẽ, mỗi công ty nghiên cứu thị trường sẽ sử dụng phương pháp lấy mẫu, thống kê khác nhau. Những thông tin này thì người dân hay doanh nghiệp không thể đánh giá được đúng hay sai do không biết phương pháp thống kê của họ như thế nào hết. Vì vậy, ở góc độ người tiếp nhận số liệu, chúng ta phải tỉnh táo và hiểu rằng số liệu đó như thế nào và đâu mới là nguồn số liệu đáng tin cậy.

Diệu Thủy

Bộ Xây dựng ‘kiểm soát’ ma trận thông tin bất động sản

Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc triển khai thực hiện về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Vị trí biệt thự nằm ngay góc của khu đất thuộc một quận vùng ven Sài Gòn.

Phần lớn diện tích đất được sử dụng làm sân vườn với nhiều loại cây cảnh.

Mặt bằng chi tiết các tầng của biệt thự.

Thiết kế mặt đứng và mặt cắt của công trình.

Mái ngói gấp nối hai phần này với nhau, giúp giảm chiều cao công trình, che chắn ánh nắng từ phía Đông, hướng toàn bộ không gian sống về phía sân vườn và hồ bơi.

Thiết kế mái gấp độc đáo.

Biệt thự được chia làm 2 phần: Phần xây dựng kiên cố và hàng hiên.

Mái gấp giúp che chắn ánh nắng từ hướng Đông...

...đồng thời hướng không gian sống về phía hồ bơi và sân vườn.

Không gian tại tầng 1 của biệt thự.

Nhà bếp và bàn ăn tràn ngập ánh sáng tự nhiên.

Không gian bếp và bàn ăn có tầm nhìn ra hồ bơi.

Các không gian chức năng bố trí tại tầng 1 được thiết kế liên thông với nhau.

Cửa ngăn cách giữa không gian trong nhà và hồ bơi có thể đóng mở linh hoạt.

Cầu thang xoắn ốc giúp lưu thông từ các phòng ngủ trên tầng 2 xuống thằng hồ bơi.

Cầu thang được bố trí ở khoảng thông tầng, vị trí trung tâm của biệt thự.

Bộ bàn ghế lớn được đặt ở khu vực ngoài trời của tầng 2.

Về đâm, nơi đây sẽ trở thành không gian thư giãn khá thú vị.

Toàn bộ mặt ngoài của biệt thự này được ốp bằng đá ong, kết hợp với mái ngói làm cho công trình có tính thẩm mỹ và vững chãi hơn. Thiết kế này tạo ra không gian rất lý tưởng cho gia chủ trong những buổi thư giãn cuối tuần riêng tư.

Mặt ngoài của biệt thự được ốp bằng đá ong.

Biệt thự hiện đại 3 tầng đẹp ngỡ ngàng với ý tưởng thiết kế từ bụi tre

Trong văn hoá của người Việt, cây tre rất gần gũi, bình dị nhưng cũng rất duyên dáng. Hình ảnh những cây tre mọc theo bụi, thẳng đứng và đều đặn đã trở thành ý tưởng thiết kế biệt thự hiện đại này.