Đụng đâu cũng vướng 

Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) quy định về diện tích đất tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2018. Sau gần 3 năm đi vào thực tế,địnhtáchthửađấtcònchồngchéongườidânTPHCMmỏimònchờlịch giao hữu quốc tế nhiều trường hợp người dân có nhu cầu tách thửa vẫn không được giải quyết.

Ông T.T.L ngụ quận 12 cho biết, gia đình ông có 2.000m2 đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp. Sau khi Quyết định 60 ban hành, ông nộp hồ sơ xin tách thành nhiều thửa đất nhỏ với diện tích tối thiểu 50m2/thửa cho các con. Nhưng gần 2 năm qua hồ sơ của ông vẫn bị “ngâm”.

Theo ông L., cán bộ Phòng TN&MT quận cho biết với khu đất của gia đình ông sở hữu hiện địa phương chỉ cấp phép xây dựng tạm, còn các thủ tục như tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất thì phải chờ hướng dẫn. Trong khi đó, ông L. cho biết khu vực này đã là khu dân cư hiện hữu từ lâu. 

Nhiều trường hợp xin tách thửa của người dân TP.HCM chưa được giải quyết.

Tương tự, ông N.V.N ở quận Thủ Đức có 3.500m2 đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới. Gia đình ông N. muốn tách thành nhiều thửa nhỏ diện tích 50m2/thửa theo Quyết định 60, khu đất mới có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Tuy vậy, hơn 1 năm qua hồ sơ xin tách thửa của ông N. vẫn chưa được quận chấp thuận. 

“So với quyết định trước, Quyết định 60 tạo thuận lợi cho người dân có nhu cầu tách thửa hơn như diện tích tối thiểu được tách thửa nhỏ hơn, ưu tiên cho một số đối tượng hộ nghèo, chính sách. Tuy nhiên những quy hoạch trước đây hiện không phù hợp với thực tế và theo quy định mới thì chưa có hướng dẫn nên địa phương không dám ”, ông N. chia sẻ. 

Có thửa đất rộng 6.500m2 ở phường Cát Lái, quận 2, ông T.B.T có ý định tách thành nhiều thửa nhỏ. Khu đất của ông T. nằm trong quy hoạch khu dân cư hiện hữu giữ lại theo quyết định từ năm 2007 của UBND quận. Đến năm 2013, khu đất được quy hoạch một phần đất hỗn hợp, thương mại dịch vụ đô thị và một phần đường dự phóng.

Vì kinh tế gia đình khó khăn, ông T. xin tách thành nhiều thửa đất nhỏ để bán, khu đất sau khi tách có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật nhưng cả năm qua hồ sơ không được giải quyết. 

Quy định chưa thống nhất 

Theo ông Nguyễn Thanh Nhã – Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT), với trường hợp tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật theo Quyết định 60, sở đã có hướng dẫn cụ thể về các nội dung liên quan đến quy hoạch và kết nối hạ tầng. 

Tuy nhiên, việc xem xét tách thửa đất ở, gồm các trường hợp có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, đối với đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới còn nhiều vướng mắc, chưa thống nhất.

Cụ thể, theo Quyết định 60, trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất.

Sau 3 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có thông báo, quyết định thu hồi đất, mà cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, huỷ bỏ hoặc có điều chỉnh, huỷ bỏ nhưng không công bố thì được tách thửa.

“Thời điểm xác định 3 năm có nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn trong quá trình thụ lý, giải quyết hồ sơ tách thửa cho người dân. Trong khi theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, định kỳ 5 năm kể từ ngày duyệt quy hoạch phân khu, cơ quan tổ chức lập cần rà soát làm cơ sở điều chỉnh nếu đủ điều kiện”, Báo cáo của Sở QH-KT nêu.

Trong thời gian chờ điều chỉnh Quyết định 60, đối với đất quy hoạch khu dân cư mới thấp tầng, Sở QH-KT đề xuất sau 5 năm kể từ ngày có quyết định phê duyệt quy hoạch đô thị nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có kế hoạch nhưng chưa thu hồi mà cơ quan thẩm quyền không điều chỉnh, huỷ bỏ thì UBND quận huyện rà soát hiện trạng để giải quyết. Nhưng phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các khu vực phù hợp với quy hoạch phân khu đã được duyệt.

Còn với đất xây dựng mới cao tầng và hỗn hợp, Sở QH-KT cho rằng chức năng quy hoạch sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc không phù hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ cho từng hộ dân. Do đó, trường hợp quy hoạch không hợp lý, không khả thi thì các quận huyện cần rà soát để điều chỉnh.  

Việc tách thửa đất có hình thành đường giao thông tại những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, đặc biệt là các quận huyện ngoại thành, Sở QH-KT đề xuất chưa xem xét giải quyết tách thửa cho những trường hợp này. 

Tuy vậy, những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa để giải quyết khó khăn như thừa kế cho người thân hay khó khăn về kinh tế, UBND quận huyện xác định từng trường hợp cụ thể để giải quyết, tránh tình trạng tách đất ở hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật để kinh doanh BĐS tràn lan, phá vỡ quy hoạch. 

Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 không khả thi 
Ngày 1/3/2018, Sở QH-KT đã có văn bản hướng dẫn thực hiện Quyết định 60, trong đó đề nghị UBND các quận huyện cần xây dựng kế hoạch lập quy hoạch chi tiết 1/500 các khu vực quy hoạch chức năng đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu kết hợp chỉnh trang, đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp có chức năng ở… được tách thửa.

Quá trình thực hiện, đa số quận huyện phản ánh việc lập quy hoạch 1/500 là không khả thi, người dân có nhu cầu tách thửa đất diện tích nhỏ nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu, không tập trung nên không thể khoanh vùng, xác định từng khu vực. Công tác tổng hợp nhu cầu tách thửa, lập hồ sơ, đấu thầu… phải có thời gian nên việc lập quy hoạch 1/500 phục vụ giải quyết tách thửa không đáp ứng yêu cầu thực tiễn, dễ dẫn đến quy hoạch treo.