Cụ thể, việc tính toán, dự báo dân số tại một số quy hoạch chi tiết dự án chưa phù hợp với chỉ tiêu dân số được phân bổ tại quy hoạch cấp trên (quy hoạch phân khu) hoặc xác định dân số theo diện tích sàn, số căn hộ còn thiếu cơ sở; chưa tính toán đầy đủ việc quy đổi dân số đối với các chức năng lưu trú theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.

Cùng với đó, báo cáo nghiên cứu khả thi dự án thiếu thuyết minh về việc đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong và ngoài dự án, dẫn đến khó khăn trong việc kiểm soát đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Về xác định chỉ tiêu dân số dự án, theo Bộ Xây dựng ngày 4/1/2018 đã có Văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Đến ngày 19/5/2021, Bộ có Thông tư số 03/2021 ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư - QCVN 04:2021/BXD, trong đó quy định UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn.

Đối với việc quản lý loại hình lưu trú, Bộ cũng cho biết đã có Văn bản số 276 ngày 20/1/2020 về quản lý đầu tư, xây dựng, kinh doanh căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch; Văn bản số 4308 ngày 3/9/2020 về quản lý đầu tư xây dựng dự án có bố trí căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đã soạn thảo để Bộ Khoa học và Công nghệ công bố các tiêu chuẩn quốc gia liên quan, trong đó có các yêu cầu chung về thiết kế cho các loại hình công trình này.

Đồng thời, Bộ cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố thời gian tới cần tập trung chỉ đạo xây dựng, ban hành quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp, cũng như căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, nhà ở thương mại liên kế, xác định dân số toàn dự án, quy hoạch chi tiết đảm bảo phù hợp quy định. Tiếp tục quan tâm chỉ đạo thực hiện các nội dung Bộ Xây dựng đã lưu ý tại Văn bản số 276 và Văn bản số 4308.

Đặc biệt, việc xác định quy mô dân số trong dự án, Bộ Xây dựng lưu ý nghiên cứu trên cơ sở Kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở toàn quốc năm 2019 (trong đó, bình quân mỗi hộ có 3,6 người, giảm 0,2 so với năm 2009) và của địa phương; các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế liên quan; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương… đảm bảo tuân thủ quy hoạch cấp trên, phù hợp với loại hình dự án, điều kiện thực tế, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn.

Condotel xin chuyển thành chung cư

Trước đó, vào năm đầu năm 2019, UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng.

Theo đó, cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn (condotel- không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% căn hộ chung cư…

ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Nếu không đánh giá, cân nhắc tổng thể công tác điều chỉnh quy hoạch lại là có dáng dấp theo nhu cầu của chủ đầu tư.

Vị Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM còn thẳng thắn cho rằng, dường như ở đây có xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư với lợi ích cộng đồng, xã hội.

“Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch” – ông Châu nhấn mạnh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đặc biệt lưu ý việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở bởi các dự án condotel đều chủ yếu nằm ở vị trí ven biển. 

Chị Thanh Hạnh chia sẻ, trước kia, khi mua xe xăng chị đã tính toán kỹ xem mẫu nào tiết kiệm nhiên liệu hơn. Tuy nhiên, khi giá xăng tăng phi mã, mọi tính toán của chị đổ vỡ. 

Mọi lo lắng của chị Thanh Hạnh được giải quyết hiệu quả kể từ khi chị mua chiếc VinFast Feliz S. Không chỉ có giá mua rẻ hơn từ 1 - 3 triệu đồng so với các mẫu xe xăng cùng tầm, theo tính toán của chị Hạnh, với phiên bản thuê pin, chi phí di chuyển mỗi tháng của chị giảm đi hơn một nửa.  

Cụ thể, với giá thuê pin 350.000 đồng/tháng cho phạm vi di chuyển tối đa 2.000km, chi phí vận hành của chiếc Feliz S chỉ là 232 đồng/km. Trong khi đó, mức tiêu hao nhiên liệu trung bình của một chiếc xe tay ga chạy xăng là khoảng 2,5lít/100km. Giá xăng ở thời điểm hiện tại là 23.500 đồng/lít, như vậy, mỗi km, người dùng phải bỏ ra gần 600 đồng tiền nhiên liệu. 

“Tính ra, chi phí di chuyển của xe máy điện, bao gồm cả tiền thuê pin và sạc điện, chưa bằng 1 nửa của xe máy xăng. Tôi là người di chuyển khá nhiều nhưng 2.000km vẫn tương đối dư dả, càng đi nhiều lại càng có lợi chứ không phải xót tiền như chạy xe xăng”, chị Hạnh so sánh. 

Một lợi thế riêng có nữa của xe máy điện khiến những khách hàng nữ như chị Thanh Hạnh “thích mê” là xe ít hỏng hóc và ít phải bảo dưỡng do đặc thù cấu tạo đơn giản. Ngay cả khi cần vào xưởng, quá trình bảo dưỡng cũng nhanh gọn vì không phải thay dầu, thay lọc gió thường xuyên như xe xăng, nhờ đó chi phí cũng nhẹ tênh.

“Phụ nữ thường không để ý đến việc bảo dưỡng xe nên dùng xe điện rất lợi. Mỗi lần đưa xe đi bảo dưỡng chi phí không đáng kể, chỉ vài chục nghìn”, chị Thanh Hạnh bổ sung. 

Giá bán hợp lý, chất lượng cạnh tranh, vận hành vượt trội

Không chỉ chiếm trọn cảm tình của người dùng bởi chi phí nuôi xe “rẻ không tưởng”, xe máy điện còn ghi điểm nhờ hàng loạt ưu điểm khác như: giá bán hợp lý, dồi dào công nghệ thông minh, vận hành “đã” cùng chính sách bảo hành tốt bậc nhất thị trường. 

Về chi phí sở hữu, các dòng xe máy điện của VinFast luôn được đánh giá là “đáng đồng tiền bát gạo” cả về chất lượng cũng như linh kiện, phụ tùng.

Đơn cử, ở mức giá phổ thông từ 18 - 30 triệu, bộ đôi VinFast Evo200 và Feliz S đang giữ “ngôi vương” khi sở hữu nhiều linh kiện đắt giá đến từ các nhà sản xuất danh tiếng như: đèn pha LED, vòng bi SKF, đèn SITIS, phanh đĩa Hengtong, giảm xóc Kaifa… 

Ở phân khúc cao cấp, xe máy điện VinFast còn được trang bị đầy đủ phụ tùng đẳng cấp chỉ có trên những mẫu xe đắt tiền như: đèn pha Projector, phanh ABS, giảm xóc Showa, phanh Nissin…

Xe máy điện VinFast còn định nghĩa lại trải nghiệm di chuyển của người dùng khi được tích hợp nhiều công nghệ cao cấp. 

Evo200, với giá bán chỉ 18 triệu đồng, có thể xem là minh chứng rõ ràng nhất cho sự hào phóng của nhà sản xuất. Mẫu xe được trang bị nhiều công nghệ hiện đại như: định vị, chẩn đoán lỗi, quản lý xe theo thời gian thực, cập nhật phần mềm nhờ ứng dụng trên điện thoại. 

Đặc biệt, tất cả các dòng xe điện VinFast, từ phổ thông đến cao cấp, đều sở hữu khả năng chống nước động cơ theo tiêu chuẩn IP67. Nhờ đó, trong điều kiện đường ngập sâu tới 0,5m, những chiếc xe máy điện thương hiệu Việt vẫn di chuyển bình thường trong khoảng 30 phút. 

“Đường thành phố cứ mưa là ngập, nhưng chiếc Vento S của tôi vẫn bình an vô sự, cứ lội nước băng băng”, chị Ngọc Anh (TP.HCM) chia sẻ. 

VinFast cũng là hãng xe máy điện tiên phong tại Việt Nam đem đến cho khách hàng lựa chọn thuê pin ưu việt nhằm giảm thiểu chi phí mua xe. Đồng thời, với lựa chọn này người dùng còn quẳng được gánh lo về vấn đề chất lượng pin vì mọi vấn đề đã có nhà sản xuất đảm trách. Bên cạnh đó, chính sách bảo hành 5 năm không giới hạn km, cùng cam kết đổi pin mới miễn phí khi khả năng sạc xả của pin giảm dưới 70% cũng là những chính sách tốt hàng đầu thị trường hiện nay, mang lại sự an tâm tối đa cho các chủ xe VinFast.

Với hàng loạt những ưu thế từ chi phí sở hữu, vận hành đến sự vượt trội về tính năng, công nghệ cùng chế độ hậu mãi “chất như nước cất”, xe máy điện VinFast đang chiếm thế thượng phong trên thị trường. Sự lên ngôi của các phương tiện thuần điện cũng là nền tảng của một tương lai xanh, bền vững khi vấn nạn ô nhiễm môi trường trong lĩnh vực giao thông trở thành dĩ vãng.  

Thế Định

Cụ thể, tại điểm X1, tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông có 33 thửa đất, tổng diện tích 3.412,7m2 (từ 67,4m2 đến 193m2); giá khởi điểm 32,1 triệu đồng đến 44,2 triệu đồng/m2.

Tương tự là 20 thửa đất tại điểm X2, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm; trong đó, các thửa đất nằm tại vị trí 1 và 2 đường từ trung tâm hành chính huyện đi thôn Yên Vinh có tổng diện tích 1.655m2 (từ 71,58m2 đến 152,97m2); giá khởi điểm 27,1 triệu đồng đến 39,27 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, các điểm nhỏ lẻ, xen kẹt tại thị trấn Chi Đông và điểm X1, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm (đợt 2) cũng được đưa ra đấu giá trong tháng 8 này. 

Còn tại địa bàn huyện Đông Anh, ngày 30/7 tới, huyện sẽ tổ chức đấu giá 20 thửa đất tại khu đất X4 thôn Đoài, xã Kim Nỗ và 7 thửa tại khu đất X7 thôn Đào Thục, xã Thụy Lâm.

Các thửa đất này có diện tích từ 70m2 đến 108m2, giá khởi điểm từ 18 triệu đồng đến 55,1 triệu đồng/m2. Theo quy định, mỗi hồ sơ tham gia đấu giá phải đặt cọc số tiền từ 252 triệu đồng đến hơn 1,1 tỷ đồng.

Giá đất thiết lập mặt bằng mới 

Thời gian gần đây, với các thông tin về quy hoạch đường vành đai 4, kỳ vọng bất động sản ở đây tăng giá…không ít nhà đầu tư đổ về khu vực huyện Mê Linh săn đất. Đặc biệt, các phiên đấu giá vừa qua tại Mê Linh đã liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới.

Vào đầu tháng 6 vừa qua, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đấu giá thành công 17 lô đất tại điểm X1, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm, huyện Mê Linh. Tổng giá trúng 17 lô đất là 98,36 tỷ đồng, chênh 39,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm (58,96 tỷ đồng). Giá trúng cao nhất trong 17 lô đất này là 85 triệu đồng/m2 - xác lập mặt bằng giá mới.

Hay doanh nghiệp cũng tổ chức bán hàng bằng hình thức trả giá công khai. Như tại dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (tên thương mại Hud Mê Linh Central) do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư đã tổ chức bán hàng bằng hình thức trả giá công khai. 

202 căn nhà thấp tầng xây thô hoàn thiện mặt ngoài hình thành trong tương lai gắn với quyền sử dụng đất ở đã có hạ tầng được mang ra bán. Chỉ trong 1 ngày đã có 198 căn nhà thấp tầng được "chốt" với mức giá phổ biến khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, có căn chênh tới vài tỷ đồng. 

Như căn biệt thự đơn lập có cùng diện tích 362 m2 nằm, ở vị trí lô góc, giá khởi điểm khoảng 18,2 tỷ đồng, giá mua 21,1 tỷ đồng, chênh 2,9 tỷ đồng, tương đương 58,3 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, các phiên trả giá cạnh tranh và đấu giá vừa diễn ra ở Mê Linh đều có giá cao. Thậm chí, xuất hiện mức giá cao gấp hơn 2 lần so với mặt bằng giá trong khu vực thời gian trước đó và được cho là cao nhất từ trước tới nay.  

Một môi giới bất động sản bán khu vực này cho biết, với thông tin về tuyến đường vành đai 4, thông tin quy hoạch lên thành phố… khiến lượng nhà đầu tư về đây khảo giá cũng sôi động hơn, giá rao bán cũng bắt đầu tăng.

Theo khảo sát, hiện nay một số khu đấu giá đất, đất thổ cư tại thị trấn Quang Minh đang được rao bán với mức 40 - 45 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 1 tháng giá chỉ khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực tăng 10-20%. 

Tuy nhiên, môi giới này cũng thừa nhận, giá rao bán tăng nhưng khó thoát hàng. Có lô đất rao bán trong thời gian dài nhưng chưa bán được. 

“Hiện thị trường bất động sản đang chững lại nên nhiều nhà đầu tư cũng dè chừng. Dù có khách hỏi mua nhưng để “chốt hàng” thành công thì cực ít, không như cách đây 3-4 tháng” – môi giới cho hay. 

Trong khi đó, theo chuyên gia bất động sản, với mức giá 40 - 60 triệu đồng/m2 trên thị trường bất động sản thì không cao nhưng ở Mê Linh thời điểm hiện tại là cao so với mặt bằng chung, có thể chưa phản ánh đúng bản chất, bởi khu vực này hạ tầng còn đang hoàn thiện, đồng bộ. 

Cùng với đó, không loại trừ khả năng nhà đầu tư tham gia đấu giá dự án để “làm giá”, “thổi giá đất” khu vực lân cận

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, việc nhà đầu tư kỳ vọng vào việc Mê Linh lên thành phố hay tuyến đường Vành đai 4 sẽ làm tăng giá đất khu vực cần cân nhắc kỹ. Bởi cả 2 vấn đề này đều cần lộ trình rất dài, nếu không cẩn trọng chỉ cần sai sót nhỏ có thể dẫn tới việc “chôn” vốn thời gian dài. 

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng lưu ý, giá bất động sản "ảo" tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, cho thị trường. Đặc biệt, còn gây rất nhiều khó khăn cho chính sách phát triển nhà ở của chính quyền.